Nutzungseinschränkungen Ferienimmobilie, Ferienwohnung, Ferienhaus (2024)

FAQs

Wann ist ein Ferienhaus gewerblich? ›

Nutzen Sie Ihre Ferienimmobilie ausschließlich selbst, so müssen Sie natürlich kein Gewerbe anmelden und haben auch keine Mieteinnahmen durch Feriengäste. Ab Jahreseinkünften von 24.500 Euro wird die Gewerbesteuer fällig – wenn Ihr Einkommen diese Grenze überschreiten, müssen Sie ohnehin ein Gewerbe anmelden.

Das Wichtigste in Kürze

Es ist nicht erlaubt, in einem Ferienhaus, das in einem Wochenendhausgebiet gelegen ist, dauerhaft zu wohnen. Auch das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Grundsatzurteil vom 11.7.2013 verfügt, das dauerhafte Wohnen in einem Wochenendhausgebiet sei nicht zulässig.

Kann man Ferienhaus bei der Steuer absetzen? Ein Ferienhaus können Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung nicht ansetzen, wenn Sie das Haus nur selbst nutzen . Besonderheiten gibt es, wenn Sie die Immobilie ganz oder teilweise zur Erzielung von Einkünften nutzen.

Die 19 % Umsatzsteuer für den Erwerb der Ferienwohnung sind steuerlich direkt absetzbar. So gelten die Steuern, die Sie beispielsweise auf Betten, Teppiche und Geschirr für Ihre Ferienwohnung bezahlt haben, als Vorsteuer. Die Vorsteuer wird der Umsatzsteuer, die Sie an das Finanzamt abgeben müssen gegengerechnet.

‌Eine gewerbliche Vermietung liegt dann vor, wenn es ich um eine gewerbliche Organisation handelt. Die Definition dafür ist aber nicht so eindeutig. Bei mehreren vermieteten Wohnungen und wechselnden Mietern könnte die Vermietung vom Finanzamt als gewerblich eingestuft werden.

Das zuständige Gewerbeamt informiert Sie, welche Unterlagen genau Sie benötigen. Dazu gehört beispielsweise ein Formular, das Sie ausfüllen müssen. Personalausweis, Auszug aus dem Handelsregister und eine Bearbeitungsgebühr. Die liegt zwischen 15 Euro und 65 Euro.

Mieteinnahmen sind immer steuerpflichtig, sofern der Steuerpflichtige mit seinen gesamten Einnahmen die Grundfreibeträge übersteigt. Steuerfrei bleiben die Einkünfte lediglich, wenn sie 520 Euro jährlich nicht überschreiten.

Bei Vermietung einer Ferienwohnung ist nach § 2 GewStG eine gewerbliche Betriebsstätte gegeben, wenn die Voraussetzungen nach dem BFH Urteil vom 25.6.1976 (BStBl II 1976, 728) erfüllt sind (s.a. Abschn. 2.9 Abs. 1 Satz 7 ff. GewStR 2009).

Solange diese Teilungserklärung eine Nutzung als Ferienwohnung nicht ausdrücklich verbietet, ist es Ihnen grundsätzlich erlaubt Ihre Eigentumswohnung als Ferienwohnung an Urlaubsgäste zu vermieten.

Wie lange darf man in einer Ferienwohnung leben? ›

In Deutschland gibt es keine generelle Regelung darüber, wie lange man in einer Ferienwohnung leben darf. Die meisten Ferienwohnungen werden jedoch für einen begrenzten Zeitraum von wenigen Tagen bis zu einigen Wochen vermietet, um Urlaubern eine Unterkunft während ihres Aufenthalts zu bieten.

Dies ist je nach Fall sehr unterschiedlich: Ferienwohnung ist eine Zweitwohnung, wenn die Wohnung nur von einem selbst und beispielsweise keinen Urlaubern genutzt wird. Es fallen Zweitwohnsitzsteuern an.

Ist die Ferienwohnung im Ausland belegen und wird sie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ergeben sich keine steuerlichen Auswirkungen. Die Selbstnutzung einer Wohnung im Ausland führt generell nicht zu steuerpflichtigen Einkünften in Deutschland.

Für eine solide Rendite reicht es aber meistens: Drei Prozent vom Kaufpreis nimmt der durchschnittliche Vermieter im Jahr vor Steuern ein, wenn das Haus auf Kredit gekauft wurde – so die Zahlen von Fewo-Direkt. Im Schnitt vermietet sich eine Ferienimmobilie 24 Wochen im Jahr und bringt 14 000 Euro.

Entscheidend für die kurzfristige Vermietung ist: Der Mieter darf nicht länger als sechs Monate die Immobilien mieten. Außerdem ist die Unterkunft bei kurzfristiger Vermietung typischerweise möbliert und abgerechnet wird nach Tagen bzw. Nächten.

Die Vermietung einer Ferienwohnung ist im Regelfall keine gewerbliche Betätigung, weil die Vermietung i. d. R. über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung nicht hinausgeht.

Gewöhnlich ist die Vermietung einer Wohnung keine gewerbliche Betätigung, weil die Vermietung in der Regel über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung nicht hinausgeht. Dennoch kann die Vermietung einer Ferienwohnung auch ein Gewerbebetrieb sein.

“Normale“ Vermietung und Verpachtung ist kein Gewerbe

Darum lautet die Grunddefinition hier: Es geht um Vermögensverwaltung. Und dabei spielt es erst einmal gar keine Rolle, wie groß das Vermögen ist, konkreter: Ob eine oder hundert Immobilien vermietet oder verpachtet werden, gibt nicht den Ausschlag.

Die Immobilien, die Sie besitzen, gelten als Sachwerte. Falls Sie diese Immobilien vermieten oder verpachten, fällt dies üblicherweise unter die private Vermögensverwaltung gemäß §14 AO. Unter gewissen Voraussetzungen kann die Vermietung von Wohnungen als gewerbliche Tätigkeit eingestuft werden.