Ob eine Wohnung an Nord- oder Ostsee oder ein Haus in den Alpen – von der eigenen Ferienimmobilie träumen viele. Erholung plus Vermietung, das ist häufig die Idee. Was viele nicht wissen: Die Steuerregeln für Ferienvermieter sind kompliziert. Denn ob und wie sie Einnahmen versteuern müssen und welche Kosten das Finanzamt dafür anerkennt, hängt von der Nutzung ab. Über diese sollten sich Interessierte am besten vor dem Kauf einer Ferienimmobilie klar werden.
Nur privat oder auch vermietet?
Einfach ist es, wenn jemand seine Immobilie nur privat nutzt. Dann kann er in seiner Steuererklärung nur die Ausgaben ansetzen, die er auch für seinen ständigen Wohnsitz abrechnen könnte, etwa Handwerkerkosten.
Kniffliger wird es für alle, die in Haus oder Wohnung wechselnde Besucher beherbergen. Einkünfte daraus müssen beim Finanzamt erklärt werden, im Gegenzug dürfen Vermieter die Kosten der Vermietung gegenrechnen. Voraussetzung ist aber: Sie können plausibel machen, dass sie langfristig Gewinn erzielen und nicht nur mit hohen Ausgaben Verluste erzeugen will, die ihre Steuerlast reduzieren − Stichwort „Steuersparmodell“.
Unser Rat
Planen. Wollen Sie sich eine Ferienimmobilie anschaffen, überlegen Sie gut, wie Sie diese nutzen wollen. Planen Sie, auch an Feriengäste zu vermieten, erkundigen Sie sich bei der Gemeinde, wie viele Vermietungstage dort üblich sind.
Versteuern. Vermieten Sie an Urlaubsgäste, teilen Sie die Einnahmen in Ihrer Steuererklärung mit. Das Finanzamt prüft, ob Sie langfristig Gewinn erzielen wollen. Rechnet es auf lange Sicht mit einem Verlust, erkennt es nichts an. Vermieten Sie Ihr Feriendomizil ausnahmslos, können Sie alle Kosten steuerlich ansetzen. Nutzen Sie es auch selbst, teilen Sie Kosten auf. Achtung: Neben Einkommensteuer können Zweitwohnungs-, Umsatz- und Gewerbesteuer anfallen.
Beraten. Ob sich Ferienvermietung finanziell für Sie lohnt, sollten Sie vom Steuerberater prüfen lassen. Er kann mit Ihnen eine langfristige Gewinnprognose aufstellen und die Konditionen von Vermietung und Selbstnutzung gestalten. Außerdem kann er berechnen, ob Sie mit Ihrem Umsatz umsatzsteuerpflichtig werden – und wenn nicht, ob es sich für Sie lohnt, freiwillig auf Mieten Umsatzsteuer zu erheben.
Investieren. Ferienimmobilien werden als Geldanlage zunehmend beliebt. Wann sich die Investition in ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung lohnt, haben wir in unserem Special Ferienimmobilien kaufen und vermieten untersucht.
Anfangs höhere Verluste
Insbesondere in den ersten Jahren können die anerkannten Werbungskosten die Mieteinnahmen deutlich übersteigen, etwa wenn Renovierungen und Umbauten anstehen. Das Finanzamt akzeptiert zwischenzeitliche Verluste nur, wenn auf lange Sicht ein nachhaltiger Überschuss aus der Vermietung realistisch erscheint.
Schwierigkeit für Ferienhausbesitzer: Diese Immobilien stehen zeitweise leer und werfen in der Regel nicht das ganze Jahr über Mieteinnahmen ab. Verluste sind so meist höher und die Verlustphase dauert länger als bei einer regulären Wohnungsvermietung. Vermieterinnen und Vermieter müssen ihre Gewinnabsicht deshalb zumindest plausibel machen können. Dazu fordert das Finanzamt von ihnen eine Prognoserechnung. In dieser vergleichen sie die voraussichtlichen Mieteinnahmen mit den Kosten des Objekts über 30 Jahre
Ferienhaus ausnahmslos vermieten
Dass Eigentümer mit ihrer Immobilie Gewinn erwirtschaften wollen, nehmen Beamte ohne Nachweis an, wenn Haus oder Wohnung das ganze Jahr über an wechselnde Gäste vermietet oder es zumindest beabsichtigt wird. Das Finanzamt in diesen Fällen auf eine Prognose:
- Ein Vermittler organisiert die Vermietung und die Eigentümer schließen eine Selbstnutzung für das ganze Jahr über vertraglich aus.
- Die Ferienwohnung befindet sich im Eigenheim der Vermieter oder deren Wohnsitz liegt in unmittelbarer Nähe zum Objekt. Eine Eigennutzung ist daher unwahrscheinlich.
- Eigentümer besitzen am Ort eine weitere Immobilie, in der sie selbst Urlaub machen.
- Die Vermieter weisen die ausschließliche Ferienvermietung nach, etwa mit Rechnungen für vermietete Zeiten. Sie können belegen, etwa mit Internetanzeigen, dass sie das Objekt die übrige Zeit für Gäste bereithalten.
- Die Ferienimmobilie wird für die am Ort übliche Anzahl an Tagen im Jahr vermietet. Diese Zahl lässt sich beim Touristikbüro oder der Gemeinde erfragen. Sobald Ferienvermieter die ortsübliche Vermietungszeit um mehr als 25 Prozent unterschreiten, prüft das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht auf jeden Fall (Bundesfinanzhof, Az.IX B 106/15).
Prognoserechnung für 30 Jahre
Das Finanzamt wird ebenfalls skeptisch, wenn das Urlaubsdomizil gemischt genutzt wird. Sprich, wenn Eigentümer an wechselnde Gäste vermieten und die Immobilie gelegentlich selbst bewohnen. Die Behörde berücksichtigt Verluste zunächst unter Vorbehalt und bittet meist nach drei bis fünf Jahren um eine Gewinnprognose, damit Vermieter die zu erwartenden Einnahmen und Kosten anhand erster Erfahrungswerte abschätzen können.
Die Prognose erstellen Ferienvermieter für eine Zeitspanne von 30 Jahren und verrechnen dabei die voraussichtlichen Einnahmen mit den zu erwartenden Kosten (Beispielrechnung). Ergibt sich unterm Strich ein Verlust, nimmt das Amt an, dass Vermieter keine Gewinne erzielen wollen und wertet die Vermietung als „Liebhaberei“. Die Folge: Verluste erkennen die Beamten nicht an. Aber auch Jahre mit Gewinnen bleiben in der Steuererklärung außen vor.
Allerdings kann das Finanzamt die Prüfung der Liebhaberei bei Bedarf wieder aufrollen, sollten Vermieter wider Erwarten nach einiger Zeit doch Gewinne mit der Ferienimmobilie erzielen.
Was lässt sich beim Ferienhaus steuerlich absetzen?
Wer Einkünfte aus einer Ferienvermietung erklärt, nimmt die Anlage V der Steuererklärung zur Hand, wie bei dauerhafter Vermietung an feste Mieter. In Zeile 7 des Formulars kennzeichnen Vermieter zusätzlich, dass sie in ihrer Immobilie zahlende Urlaubsgäste beherbergen. Dann geben sie die erhaltenen Mieten an und machen ihre Aufwendungen geltend.
Dabei dürfen Ferienvermieter allerdings nur die Werbungskosten absetzen, die wegen der Vermietung an wechselnde Gäste entstehen. Unstrittig ist dies etwa bei Ausgaben für Vermittlung, Endreinigung oder Zeitungsinserate. Diese Ausgaben lassen sich vollständig abrechnen. Nutzen Vermieter die Immobilie manchmal selbst, müssen sie bestimmte Werbungskosten aufteilen, etwa die jährlichen Abschreibungsraten für Gebäude und Inventar, Versicherungsbeiträge oder Schuldzinsen. Zeiten des Leerstands erschweren die Kostenteilung. Für die Aufteilung gelten, je nach Grad der Selbstnutzung, verschiedene Regeln:
- Wird das Haus oder die Wohnung ausschließlich vermietet, lassen sich alle Kosten abziehen. Leerstandszeiten sowie kurze Aufenthalte der Eigentümer, etwa um alles für neue Gäste vorzubereiten, zählen als Vermietungszeit.
- Legen Ferienvermieter im Vertrag mit einem Vermittler fest, zu welchen Zeiten im Jahr sie in ihrem Domizil selbst urlauben, gehören Leerstandszeiten zur Vermietungszeit. Den Anteil der nicht abziehbaren Werbungskosten ermitteln sie nach dem Verhältnis der Selbstnutzung zur übrigen Zeit.
- Können Eigentümer in ihrem Objekt jederzeit selbst urlauben, teilen sie Leerstand und Werbungskosten im Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietungszeit auf. Bleibt der Umfang der Eigennutzung unklar, ordnet das Finanzamt dieser pauschal 50 Prozent der Kosten zu.
