Besuch in der eigenen Wohnung: Diese Regeln gelten für Mieter und Vermieter (2024)

Welche Verhaltensregeln gelten für Besucher?

Auch Besucher müssen sich an die Hausordnung halten, andernfalls kann der Mieter abgemahnt und im Extremfall sogar gekündigt werden - auf Moralvorstellungen von Vermieter oder Mitbewohnern muss jedoch keine Rücksicht genommen werden.

Besucher dürfen auch Tiere mitbringen, wenn die Hundehaltung mietvertraglich nicht erlaubt ist. Bringt der Besucher das Tier jedoch in kurzen Abständen regelmäßig mit oder bleibt das Tier gar des öfteren Nachts in der Wohnung, so ist die Grenze des Zulässigen erreicht.

Darf man Besuch auch in der Wohnung aufnehmen?

Hinsichtlich der Frage, wen man wie lange in der eigenen Wohnung aufnehmen darf, ist zu differenzieren:

Enge Familienangehörige wie Ehepartner, Eltern und Kinder (nicht aber: Geschwister und entfernte Verwandte) gelten nicht als Untermieter im Sinne des Gesetzes, ebenso Partner einer eingetragenen (gleichgeschlechtlichen) Lebenspartnerschaft. Das bedeutet, dass eine längerfristige Aufnahme von Angehörigen (mehr als 6 Wochen) dem Vermieter zwar schriftlich anzuzeigen ist, nicht jedoch seiner Genehmigung bedarf. Jedoch darf auch durch die Aufnahme von Angehörigen keine Überbelegung der Wohnung eintreten.

Zu beachten ist zudem, dass Partner einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht mit Ehepartnern und Familienangehörigen gleichzustellen sind, also der Vermieter die Aufnahme einer solchen Person in die Wohnung genehmigen muss.

Gäste darf ein Mieter bis zu sechs Wochen ohne Genehmigung des Vermieters beherbergen. Hieraus darf jedoch kein Daueraufenthalt werden, d.h. der Besuch darf sich nicht ohne längere Unterbrechungen ständig in der Wohnung aufhalten. Auch darf es hierbei nicht zu Belästigungen der Mitbewohner - wie z.B. zu starkem Lärm - kommen. Ist es gar offensichtlich, dass der Besuch dauerhaft aufgenommen wurde (z.B. durch Zahlung eines Untermietzinses, Wohnungsübernahme nach Auszug des Mieters), gilt der Sechs-Wochen-Zeitraum nicht.

Eine feste Regel, ab welcher Zeitdauer eine Unterbrechung des Besuchs relevant ist, gibt es nicht. Die Frage, bis zu welcher Dauer noch von einem Besuch gesprochen werden kann und ab wann eine Gebrauchsüberlassung vorliegt, kann also ausschließlich anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls beantwortet werden. Es kommt darauf an, ob nach dem Gesamtbild für den Vermieter eine zusammenhängende Besuchsdauer angenommen werden kann oder nicht.

Wenn beispielsweise ein Freund sich nur an den Wochenenden in der Wohnung aufhält und dort übernachtet, ansonsten aber eine eigen Wohnung hat und nutzt, liegt kein zusammenhängender Besuch vor. Anders ist es, wenn der Besucher die Wohnung kurzzeitig etwa aus beruflichen Gründen verlässt, anschließend nach dort zurückkehrt, seine persönliche Habe aber durchgehend in der Wohnung belässt. Dass es hier eine Grauzone gibt, liegt auf der Hand.

Behauptet der Mieter, bei der aufgenommenen Person handle es sich um einen Besucher, obliegt der in der Praxis schwer zu führende Beweis des Gegenteils dem Vermieter. Hierbei ist zu beachten, dass der Mieter dem Vermieter nicht verbieten kann, über die Besuche Buch zu führen, solange keine technischen Überwachungsmaßnahmen oder besondere Überwachungspersonen eingesetzt werden.

Mieter darf einen Teil der Wohnung oftmals Dritten überlassen!

Nach § 553 BGB kann der Mieter die Erlaubnis des Vermieters verlangen, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, wenn daran ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht. Dieses kann auf einer Veränderung der wirtschaftlichen oder familiären Verhältnisse des Mieters beruhen. Aber auch hierbei darf es nicht zu einer Überbelegung der Wohnung kommen. Die Überlassung muss darüber hinaus dem Vermieter zumutbar sein.

Keine Mieterhöhung wegen Besuch!

Eine Mieterhöhung kann nur verlangt werden, wenn kein Besuch im oben genannten Sinn sondern eine dauernde Gebrauchsüberlassung nach § 553 BGB vorliegt und die Überlassung dem Vermieter nur gegen angemessene Mieterhöhung zumutbar ist.

In diesem Fall kann der Vermieter seine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung von der Bereitschaft des Mieters, einen Mietzuschlag zu zahlen, abhängig machen. Die Voraussetzungen können liegen in

• der Person des zusätzlichen Bewohners;
• Übermäßige Belegung der Wohnung;
• Änderung des bisherigen Verwendungszwecks der Wohnung.

Wenn der Mieter der Erhöhung der Miete nicht zustimmt, muss der Vermieter ihn auf Zustimmung verklagen.

Schadensersatz und Haftung bei Besuch

Haftungsrechtlich ist zu beachten, dass der Mieter für den Besuch wie für eigenes Verhalten haftet (§ 278 BGB). Kommt es z.B. zu Schäden an der Mietsache, so ist der Mieter so zu behandeln, als hätte er den Schaden verursacht.

Besucher sind aber auch in den Schutzbereich des Mietverhältnisses einbezogen, so dass der Besuch die gleichen Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter hat, die der Mieter selbst hat, wenn beispielsweise Schäden aufgrund von Mängeln der Mietsache erlitten werden.

Kann Besuchern das Betreten des Hauses verboten werden?

Das Betreten des Hauses kann der Vermieter bestimmten Besuchern nur untersagen, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen, z. B. wenn diese laufend Streitigkeiten oder Ruhestörungen verursachen. Dementsprechend ist auch das mietvertragliche Verbot, bestimmte Personen aus der Verwandtschaft des Mieters als Besucher in der Mietwohnung zu empfangen, nur wirksam, wenn solche schwerwiegenden Gründe im Einzelfall vorliegen (LG Hagen, 11.5.1992 - Az: 10 S 104/92).

Letzte Änderung:28.11.2023

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