Rechte & Pflichten bei der Mietkaution - Mieterverein zu Hamburg (2024)

Mietverhältnis beendet, Kaution verweigert – was tun?

Ist das Mietverhältnis beendet, muss die Kaution zurückbezahlt werden

• Die Zinsen stehen dem Mieter zu, sind aber nicht jährlich auszuzahlen, sondern erhöhen die Kaution.
• Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss die Kaution alsbald zurückgezahlt werden.
• Ein Rückbehaltungsrecht hat der Vermieter nur in der Höhe, in der er noch Forderungen an den Mieter hat. Über diese muss er baldmöglichst abrechnen. Es stimmt nicht, dass der Vermieter Anspruch darauf hat, sich mit der Kautionsabrechnung und -rückzahlung grundsätzlich 3 oder sogar 6 Monate Zeit zu lassen!

Eine Zusammenfassung der wichtigsten Einzelheiten zur Mietkaution finden Sie in unserem Info-Blatt.

Mietsicherheit und Kaution

Wie lange hat der Vermieter Zeit, über die Kaution abzurechnen und sie zurückzuzahlen bzw. freizugeben?
Das Amtsgericht Hamburg (45 C 74/02, Urteil vom 16.12.2002, MieterJournal 1/2003 S. 10) setzt eine Frist von 3 Monaten an, die je nach den Umständen des Einzelfalls kürzer oder länger sein könne.

Ähnlich ein Beschluss des AG Ahrensburg: Die Frist zur Kautions-Abrechnung kann wesentlich kürzer als 6 Monate sein.

Sonderfall Nebenkosten
Ein Einbehalt wegen noch abzurechnender Nebenkosten ist zulässig. Der Vermieter darf bei Mietende aber nicht die gesamte Kaution, sondern allenfalls für jeweils 3 bis 4 Monate Mietzeit einen Betrag in Höhe von einer monatlichen Vorauszahlung einbehalten (AG Hamburg, 47 C 1373/95, Urteil v. 27.2.1996).

Ein Einbehalt für noch ausstehende Abrechnungen ist aber nur zulässig, soweit die Kaution zur Absicherung etwaiger Nachforderungen des Vermieters voraussichtlich benötigt wird (BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05). Das ist nicht der Fall, wenn die letzte Abrechnung ein Guthaben des Mieters ergeben hatte (AG Hamburg, 43b C 367/97, Urteil v. 15.5.1998, MieterJournal 4/98 S.8).

Haben die bisherigen Nebenkosten-Abrechnungen stets zu Guthabensbeträgen für den Mieter geführt, so ist ein teilweiser Einbehalt der Mietkaution zur Absicherung einer Nachforderung aus einer noch zu erstellenden Nebenkosten-Abrechnung nur zulässig, wenn der Vermieter einen zu erwartenden Nachzahlungsbetrag konkret vorträgt (AG Hamburg 43 b C 133/03, Urteil vom 26.9.2003).
Urteile

Kaution, Einbehalt, Betriebskostenabrechnung & Mietkaution.
Das AG Ahrensburg unterscheidet zwischen der Abrechnungsfrist von 12 Monaten für die Betriebskostenabrechnung und anderseits der Frist für die Abrechnung der Kaution und kommt zu dem Ergebnis, dass der Vermieter sich mit der Nebenkosten-Abrechnung zwar 12 Monate Zeit lassen könne, aber nicht solange die Kaution zurückhalten dürfe. Über diese – also auch über einen Teileinbehalt für die Nebenkosten – müsse er abrechnen, sobald es ihm möglich ist (46 C 943/06, Beschluss vom 5.1.2007, MieterJournal 2007, 48; ebenso: AG Hamburg-Barmbek, 813b C 34/09, Urteil vom 12.11.2009, MieterJournal 2010, 15).
Gibt es Zinsen?

Erst seit 1983 ist die Verzinsung von Mietkautionen zwingend vorgeschrieben. Davor war es zulässig, die Verzinsung auszuschließen, allerdings nur mit einer Individual-, d. h. ausgehandelten Vereinbarung. Ein formularmäßiger Verzinsungs-Ausschluss ist dagegen nicht wirksam (AG Hamburg-Altona 318a C 193/02, Urteil vom 8.1.2003, MieterJournal 1/2003 S. 10; AG Hamburg-St. Georg, 914 C 509/04, Urteil vom 24.02.2005, MieterJournal 2005, 85). Ein Ausschluss der Verzinsung in einem Altvertrag mit dem formularmäßigen Hinweis, dass die Verzinsung bereits bei der Berechnung der Miete berücksichtigt sei, ist unwirksam (AG Hamburg-Barmbek, 820 C 76/05, Urteil vom 26.08.2005, MieterJournal 2005,85).

Vermieter:innen müssen Auskunft über den Verbleib und die Art der Anlage der (Bar-)Kaution geben (BGH, IX ZR 132/06, Urteil vom 20.12.2007).

Im Fall der Insolvenz der Vermieterseite kann eine Kaution nur dann ungeschmälert herausverlangt (ausgesondert) werden, wenn der/die Vermieter:in die Kaution von seinem/ihrem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat. Wurde hiergegen verstoßen, dann ist der Auszahlungsanspruch der Mieterseite nur eine einfache Insolvenzforderung (BGH, Urteil vom 20.12.2007 – IX ZR 132/06).

Viele Formularmietverträge enthalten die Bestimmung, dass die vereinbarte Mietsicherheit (Kaution) bei Vertragsschluss oder bei Beginn des Mietverhältnisses in voller Höhe zu zahlen ist. Das verstößt gegen § 551 Abs. 2 BGB, wonach die Mieterseite das Recht hat, eine in Geld zu leistende Kaution in 3 gleichen monatlichen Raten zu bezahlen, deren erste bei Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Trotzdem bleibt die Kautionsvereinbarung wirksam (BGH, Urteil vom 25.6.2003 – VIII ZR 344/02, – Ebenso Urteil vom 3.12.2003, VIII ZR 86/03). Der/die Mieter:in muss die Kaution also entrichten, kann es aber ratenweise tun.

Wurde die Kaution vom Sozialamt geleistet und der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution an das Sozialamt abgetreten (Sicherheitsabtretung), so kann die Mieterseite auf Rückzahlung der Kaution an das Sozialamt klagen (LG Hannover, 2 S 141/99, Urteil vom 10.6.1999).

In Hamburg dürfen Vermietende öffentlich geförderter Wohnungen Kautionen nehmen, wobei die maximale Höhe das 2,5-fache einer Nettomiete beträgt. Für ältere Mietverhältnisse gilt der Ausschluss von Kautionen weiter. Im Zweifel erhalten Sie Auskunft bei der Investitions- und Förderbank Hamburg (IFB).

Der/die Zwangsverwalter:in einer Mietwohnung hat eine Mieterseits geleistete Mietkaution bei einem Kreditinstitut anzulegen. Dies gilt auch dann, wenn der Zwangsverwalter die Kaution nicht vom Vermieter erhalten hat (BGH, Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 184/08). Bei Mietende muss die Kaution der Mieterseite herausgegeben werden, selbst wenn dem/der Zwangsverwalter:in die Kaution nicht übermittelt wurde (BGH, VIII ZR 330/03, Urteil vom 9.3.2005).

Werden Sie jetzt Mitglied

für nur 6,75€ im Monat

Mehr zum Mieterverein

Der Mieterverein zu Hamburg ist mit 78.000 Mitgliedshaushalten der bei weitem größte Mieterverein der Hansestadt. Die Hauptaufgaben des Mietervereins zu Hamburg sind:

• die Vertretung der wohnungspolitischen Belange der Hamburger Mieter:innen
• die Interessenvertretung seiner Mitglieder in Miet- und Wohnungsangelegenheiten
• das allgemeine Informieren der Mieter:innen zum Mieten und Wohnen in Hamburg

Dem einzelnen Mitglied stehen wir bei allen rechtlichen Fragen rund um die Mietwohnung mit Rat und Tat zur Seite. Die Beratung erfolgt durch Juristen, die auf das Mietrecht spezialisiert sind. Ergänzend sind alle Mitglieder durch eine Rechtsschutzversicherung für den Fall von Mietprozessen abgesichert.
Vorstandsvorsitzender ist Rechtsanwalt Dr. Rolf Bosse, der auch zugleich Geschäftsführer ist. Zudem gehört Dr. Rolf Bosse dem Beirat des Deutschen Mieterbundes an. Stellvertretende Vorsitzende ist Rechtsanwältin Marielle Eifler.