Für Vermieter:innen ist die Mietkaution die wohl wichtigste Sicherheit. Wenn beim Auszug der privaten Mieter:innen noch Schäden ausstehen, Mietschulden vorliegen oder andere Ansprüche nicht beglichen sind, dürfen Sie die Mietkaution in Teilen oder sogar voller Höhe vorerst einbehalten. Hier erfahren Sie, wie viel Kaution Sie als Vermieter:in zurückhalten dürfen, welche Gründe dies rechtfertigen und welche Fristen es gibt.
Die Mietkaution dient dazu, die Forderungen vonVermieter:innenzu sichern. AlsVermieter:indürfenSiedie Kaution nach dem Endedes Mietverhältnissesnur in dem Falleinbehalten, wennes dafür einen guten Grund gibt. Der Mietvertrag erlaubt es, offene Zahlungenmit der Kaution zu verrechnen, wobei eine Zweckbindung nötig ist. Die folgenden Gründe rechtfertigen das Einbehalten der Kaution: AusstehendeMietzahlungen Schönheitsreparaturenoder Schadensersatz wegen nicht ausgeführterSchönheitsreparaturen, die über die normale Abnutzung hinausgehen Schadensersatz oder Reparaturen wegenBeschädigungder Mietsache(Mängel) Offene Zahlungen und NachzahlungvonBetriebskosten Dabei ist es wichtig, sichbei denRechnungen stets auf den Mietvertrag zu beziehen. Wenn dieser zum Beispiel nicht angibt, dassder:dieMieter:infür Schönheitsreparaturen zuständig ist oder wenn die Klausel nicht gültig ist, dürfen SiealsVermieter:in für Schönheitsreparaturenauchnichts zurückhalten. Wichtig beim Einbehalten der Mietkaution: Es gilt die sogenannteZweckbindung. AlsVermieter:indürfen Sie die Kaution wirklich nur für die Ansprüche verwenden, die im Vertrag geregelt sind(BGH 2012 Az.: VIII ZR 36/12). Eine Sanierung für neueMieter:innen, Forderungen aus vorherigen Verträgenoder sonstigeArbeiten in der Wohnung, die nicht vertraglich vereinbart wurden, dürfen nicht mit derMietkautionfinanziert werden. Sollteder:dieMieter:inbeim Abschluss des Mietvertrags eine Bank oder Versicherung alsBürg:infür die Mietsicherheit hinterlegt haben, so müssen Sie sich alsVermieter:indort melden statt sich mitdem:derMieter:indirekt auseinanderzusetzen.Der:dieBürg:inzahlt dieSummedann aus und übernimmt gegebenenfalls auch etwaige rechtliche Auseinandersetzungensowie das Forderungsmanagement.
Es gibt keine genauegesetzlicheRegelung dazu, wie viel Sie einbehalten dürfen.Es muss sich jedoch um einen angemessenen Teil handeln, den Sie begründen müssen.Sichern Sie sichin jedem Fallab, indem Sie dem:derMieter:inein entsprechendes Schreiben schicken, in welchemSie Schätzungenzu Handwerkskosten oder Nachzahlung von Betriebskostenbeziehungsweise Nebenkostenabgeben. Wennnocheine Mietzahlung aussteht, ist die Rechnung klarer. AlsVermieter:inhaben Sie nach Ende des MietverhältnissesAnrecht auf eine angemessene Frist zur Prüfung der noch offenen Ansprüche. Besonders wichtig ist dabei die Wohnungsübergabe mitsamt Übergabeprotokoll. In diesem können Sie ausstehende Kosten bereits festhalten und sich mit derMieter:innenunterschriftversichern lassen, dass Sie diese von der Mietkaution abziehendürfen. Jedoch sind vorerst nur Schätzungen möglich. Abzüge aufgrund von noch ausstehenden Nebenkostenabrechnungen können Sie auf Basis der letzten Jahre schätzen.
Für die Prüfung haben Sie als Vermieter:in normalerweise drei bis sechs MonateZeit(548 BGB). Bei der jeweiligen Fristkommt es auf die genauen Gründe für die Einbehaltung an. Die Höhe der Einbehaltung der Kaution aufgrund vonSchädensollten Siein der Regelrecht schnell einschätzen können und dann anden:dieMieter:inkommunizieren.Sechs Monatenach Ende des Mietverhältnissesund der Wohnungsübergabeverjähren Schäden an der Wohnung – alsVermieter:inkönnen Sie dann keine Forderungen mehr an Ihre ehemaligenMieter:innenstellen. Die Ansprüche aus der Einnahme der Mietesind eindeutig, während andere Schulden manchmal mehrere Monatefür ihre Klärung benötigen. Die Klärung der noch ausstehendenNebenkostenkann bis zuzwölfMonate dauern, je nach Zeitpunkt des Auszugs und der Erstellung derjährlichen Nebenkosten-Abrechnung. Nach Ablauf der Prüfungsfrist hat der:die Mieter:in das Recht, die Offenlegung der Höhe der Mietkaution, der angefallenen Zinsen und die Auszahlungsmodalität schriftlich anzufordern. Er:sie kann sie sogar gerichtlich einklagen, wenn die Begründung für die lange Frist nicht stichhaltig ist. Sie sind zur Rückzahlung inklusive der erwirtschafteten Zinsen in voller oder reduzierter Höhe jedoch erst dann verpflichtet, wenn Sie keine Ansprüche mehr gegen den:die Mieter:in haben. Sollten Sie das Geld jedoch nicht pünktlich zurückzahlen, ist dies Zahlungsverzug. Die Prüfungsfrist verfällt, wenn das Mietobjekt weitervermietet wird, sodass keine Ansprüche ausMiete, Nebenkostenabrechnung,Schäden oder fehlenden Schönheitsreparaturender alten Wohnungmehr gestellt werden können. Außerdem gibt es eine dreijährige Verjährungsfrist der Kautionsrückzahlung, sollte dieAuszahlungdes übrigen Geldesnicht eingefordert werden.Ab Januar des Folgejahres des Anspruchsbeginns gilt dieFrist; nach Fristablauf sindSie alsVermieter:in nicht mehr zur Auszahlung des Betrags verpflichtet. Achtung, bei der Zahlung von gewerblichen Mietkautionen ist die Lage etwas anders und hängt imEinzelfall von den jeweiligen gewerblichen Mietverträgen ab (OLG Düsseldorf ZMR 1992, 191).Gerichte urteilten in der Vergangenheit, dass zwei Jahre Rückzahlungsfrist zu lang und nicht zumutbar seien. Jedoch auch hier verfällt der Anspruch auf eine Rückzahlung nach drei Jahren (§195 BGB).
Sobaldder:dieMieter:innoch ausstehende Forderungengezahlthat, sich selbst zur Durchführung vonReparaturenin der Wohnungbereit erklärthatund diese zufriedenstellend sind,oder anderweitig ausstehende Rechnungeninklusive Nebenkostenabrechnungbeglichen hat, müssen Sieihm:ihrdievereinbarteKaution so schnell wie möglich zurückzahlen.
