Wenn Mieter ausziehen, dann ist die Wohnungsübergabe meist das Letzte, woran sie denken. Dabei sollten sie zur eigenen Sicherheit unbedingt einen Zeugen dabei haben und ein Übergabeprotokoll anfertigen - sonst kann es richtig teuer werden.
Mieter müssen beim Auszug ihre Wohnung in einem ordnungsgemäßen beziehungsweise vertragsgemäßen Zustand hinterlassen. Doch es gibt immer wieder unterschiedliche Auffassungen darüber, wie das im Einzelnen auszusehen hat. Deshalb empfiehlt der Berliner Mieterverein, bei der Wohnungsübergabe einen Zeugen mitzunehmen und ein Übergabeprotokoll anzufertigen, wenn der Vermieter dies nicht von selbst tut.
Protokoll braucht Unterschrift des Vermieters
Bei Wohnungsgesellschaften sind Übergabeprotokolle durchaus üblich. Viele private Hausbesitzer dagegen verzichten auf solch ein schriftliches Dokument. Daher ist der Mieter gut beraten, wenn er von sich aus ein Protokoll anfertigt. Er sollte es dann unter Zeugen vom Vermieter unterschreiben lassen.
Mieter, die sich nach der Wohnungsübergabe nicht auf so ein Schriftstück berufen können, riskieren teure Überraschungen. Mündliche Absprachen lassen sich kaum beweisen. Der Mieterverein kennt Fälle, wo Vermieter trotz ordnungsgemäßer Wohnungsübergabe im Nachhinein eine Malerfirma mit der Renovierung der Wohnung beauftragten. Die Rechnung musste der Mieter zahlen, der nicht schriftlich nachweisen konnte, dass er die Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand übergeben hatte.
Nur "registrierte Mängel" zählen
Wie wichtig es ist, sich auf ein Übernahmeprotokoll berufen zu können, zeigt ein Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf. Hier hatte der Vermieter bei der Wohnungsabnahme Mängel übersehen. Er forderte den Mieter nachträglich auf, auch diese zusätzlichen Mängel zu beseitigen. Der weigerte sich jedoch zu Recht. Die Richter entschieden, dass der Vermieter sich nicht im Nachhinein auf bestehende Mängel berufen kann, wenn diese in einem gemeinsamen Übergabeprotokoll nicht festgehalten sind, obwohl der Vermieter die Mängel hätte wahrnehmen können (AZ: 10 U 184/02).
Beim Auszug muss der Mieter von ihm selbst verursachte Schäden beseitigen. Einbauten und Verkleidungen, die der Mieter nachträglich angebracht hatte, müssen entfernt werden. Im Prinzip muss der Mieter die Wohnung so verlassen, wie er sie bei seinem Einzug vorgefunden hat, so die gängige Rechtssprechung. Streit gibt es immer wieder um die Farbe der Wände. Hier hat der Mieter zwar keine freie Hand, muss aber nicht unbedingt alle Zimmer weiß streichen, urteilte das Amtsgericht Burgwedel. War die Wohnung bei der Übergabe an den Mieter weiß gestrichen, muss sie bei Auszug des Mieters zwar nicht weiß, aber in einem hellen, neutralen Ton gestrichen sein. Ist das nicht der Fall, muss der Mieter Schadenersatz leisten, indem er den vertragsgemäßen Zustand wieder herstellt (AZ: 73 C 123/05).
Beweisfotos nicht vergessen
Die Verpflichtung des Mieters zu einer besenreinen Übergabe der Wohnung beschränkt sich auf die Beseitigung von Verschmutzungen. Eine eventuelle Verunreinigung der Wohnung durch Rauchen schließt das nicht mit ein. Trafen Mieter und Vermieter keine Vereinbarung, dass in der gemieteten Wohnung nicht geraucht werden darf, stellt Rauchen keine Pflichtverletzung dar, entschied der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 124/05).
Schäden, die schon vor seinem Einzug vorhanden waren, braucht der Mieter nicht zu reparieren. Allerdings ist es schwer nachzuweisen, dass er nicht der Verursacher war. Um drohenden Streitigkeiten vorzubeugen, empfiehlt es sich, Fotos als Beweise anzufertigen. Bauliche Schäden wie Wandrisse oder Durchfeuchtungsspuren muss der Mieter nicht beseitigen. Das ist Sache des Vermieters.
Reiner Fischer/DDP DDP
